a cura della Redazione di “CondominioWeb”
Il c.d. condominio parziale, fattispecie che trova il proprio fondamento normativo nel terzo comma dell’art. 1123 c.c., si configura automaticamente per legge tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio condominiale. In questo caso i condòmini che sono esclusi dalla possibilità di utilizzare detto bene non sono soggetti alle relative spese di gestione.
Per quanto sopra, nel caso in cui il servizio di raccolta dei rifiuti condominiali non riguardi una delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio e destinata allo svolgimento di attività commerciale, in quanto dotata di accesso autonomo, che non conduce al locale comune di raccolta dei rifiuti, e i detentori della stessa provvedano autonomamente alla raccolta e allo smaltimento dei propri rifiuti, i relativi proprietari e/o titolari di diritti reali non sono tenuti a pagare le relative spese. Lo ha ribadito il Tribunale di Lecco, in funzione di giudice di appello, nella recente sentenza n. 585 del 27 ottobre 2023.
Costo del servizio di raccolta dei rifiuti e condominio parziale. Fatto e decisione.
Nella specie le tre nude proprietarie di una unità immobiliare destinata ad attività commerciale e facente parte di un complesso condominiale avevano impugnato davanti al Giudice di Pace di Lecco la delibera assembleare che aveva approvato il consuntivo e il preventivo, chiedendone l’annullamento sulla base della denunciata erronea applicazione delle tabelle millesimali nella ripartizione delle spese, con particolare riferimento alle voci “spese generali/servizio rifiuti” e “spese generali/spese impreviste”. Si era costituito il condominio, sostenendo di avere fatto corretta applicazione delle tabelle millesimali e chiedendo in via riconvenzionale la condanna delle attrici al pagamento di una parte delle spese condominiali ancora non corrisposte. Il Giudice di Pace rigettava interamente le domande delle attrici e accoglieva la domanda riconvenzionale. Le prime avevano quindi proposto appello, sostenendo che la pronuncia di prime cure avesse violato il precedente giudicato formatosi tra le medesime parti con una precedente sentenza del Tribunale di Lecco, confermata dalla Corte d’Appello di Milano. In particolare le stesse contestavano il fatto che la ripartizione delle spese in precedenza ricordate e ripartite secondo la Tabella 2, avrebbe invece dovuto essere effettuata con applicazione della Tabella 1, come previsto proprio dalla predetta sentenza del Tribunale di Lecco e come disposto dal regolamento condominiale.
Il Tribunale di Lecco rigettava però l’appello, confermando integralmente la sentenza impugnata. Per quanto riguarda la presunta violazione del giudicato, il Tribunale evidenziava infatti che la stessa aveva riguardato la ripartizione di spese differenti da quelle oggetto di causa, segnatamente quelle relative al cancello, al servizio di pulizia, all’illuminazione e ai consumi di acqua delle autorimesse interrate. Quanto, invece, all’individuazione della tabella da utilizzare per il riparto delle spese relative al servizio rifiuti, il Tribunale, premesso che nella specie doveva farsi applicazione della fattispecie del c.d. condominio parziale, ha ritenuto che la Tabella 2, individuata dal condominio e già utilizzata per il riparto delle spese delle scale (dalle quali pure era esclusa l’unità immobiliare di cui erano titolari le condòmine appellanti), rispecchiasse proprio il principio di cui al terzo comma dell’art. 1123 c.c. e fosse come tale stata correttamente applicata dal condominio per il riparto della spesa contestata.
Considerazioni conclusive.
Nella specie il Tribunale ha richiamato la conformazione concreta dell’edificio condominiale, al quale risultavano attribuiti due numeri civici con ingressi autonomi: il primo consentiva l’accesso agli appartamenti, al cortile e ai box, mentre il secondo conduceva unicamente all’unità immobiliare di cui erano titolari le appellanti. La difesa del condominio aveva più volte ribadito che tale unità non aveva accesso al locale condominiale di raccolta dei rifiuti e provvedeva in autonomia alla raccolta e allo smaltimento degli scarti prodotti, che venivano stipati in un luogo diverso da quello utilizzato dal resto dei condòmini. Questa circostanza non era mai stata contestata dalla difesa delle appellanti e perciò doveva essere data per pacifica. Tale conformazione strutturale dell’immobile ha quindi indotto il Tribunale a ritenere applicabile al caso di specie l’art. 1123, comma 3, c.c., che la giurisprudenza ha qualificato come fattispecie autonoma, integrante il cosiddetto condominio parziale. Il consolidatissimo orientamento di legittimità cui ha aderito il Tribunale di Lecco chiarisce infatti che detta fattispecie è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.
Fonte : “condominioweb” – articolo di Avv. Gianfranco Di Rago
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